遺産分割協議の場面で不動産の価格はどう決めるのか
遺産分割協議では、遺産を公平に分けたい場合などの理由から、不動産の評価方法や不動産の価格が重要になる場面があります。
不動産を受け取る相続人が、どれくらいの価値を相続したのか計算して、不動産を相続しない他の相続人の受け取る金額を決定するケースがあるからです。
では、遺産分割協議では、不動産の価格をどのように決定するのでしょうか。
基本的には、話し合いで決める
基本的には、相続人間の話し合いの中で、不動産の価値を判断し、価格を決定していきます。
遺産分割協議における不動産の価値・評価額の算定方法を定めた法律は存在しません。
遺産を公平に分ける義務はありませんし、不動産の価値をどれくらいと考えるかは、常識的な金額である限り自由なのが原則です。
あくまで「相続人同士・遺産分割協議の中で、どれくらいの不動産価値と考えるかは自由である」との意味です。
相続税の計算や登記手続きにおける登録免許税の計算など、税金を納める一定の場面では評価額の計算方法が決まっている点と混同しないようにしましょう。
不動産の価格の合意が難しいケースもある
たとえば、不動産や現金その他の遺産を、二人でちょうど半分ずつに分けようとする事例を考えてみましょう。
ひとりが単独で不動産を相続する場合、不動産が相場より低く評価されると、不動産を相続するひとりが多めに財産を受け取れ、高く評価されると不動産を相続しないひとりが多めに財産を受け取れる結果となります。
このように、不動産の価格評価が「高い」「低い」それぞれの場合で、各相続人が受け取る遺産の金額は変わってくるのです。遺産分割協議での価格決定で合意は簡単ではありません。
相続人全員が「なるべく多く遺産を相続したい」と考えるケースでは、不動産の価格の合意はより難しくなってきます。
さらに、まったく同条件の不動産はこの世に存在せず、他の財産に比べて価格の決定方法に明確性がないのも、不動産の価格決定をより難しくしている原因なのです。
何を判断材料として決めていくか
不動産の価格決定は難しい問題ですが、通常は行政が定める不動産価格（公的価格）を参考にしたり、過去の取引データや不動産業者の査定などで時価を調べたりしながら決めていきます。
実際の遺産分割の実務では、なるべく納得しやすい適正価格を算出するために、時価（その時点で実際に売る場合にいくらで売れそうか）や固定資産税評価額（市町村が固定資産税の計算をするために算出している価格）を基準とするケースが多いです。
合意ができない場合には、不動産の評価の専門家である不動産鑑定士に依頼し、鑑定価格を使用することになるでしょう。
不動産価格の判断材料となる評価額。それぞれの利点と問題点
不動産の価値や価格を考える際は、公的価格を参考にしたり、時価を調べるのが一般的です。公的価格など、不動産の価格決定に役立つ知識を紹介します。
公的価格とは。公的価格の考え方
不動産（主に土地）については、行政が必要に応じて価格を公表しているケースがあります。これらは「公的価格」と呼ばれており、不動産の価格を決める際の参考とされており、信頼性が高い基準と言えます。
公示地価・基準地価
国土交通省は標準地の価格を「公示地価（地価公示価格）」として、都道府県知事は基準地の価格を「基準地価（都道府県基準地価格）」として、平米単価（土地1m²あたりの価格）を毎年公示しています。
標準地や基準地とは簡単に言えば、各エリアの標準的な価値を持つと想定される代表地点です。
公示地価は毎年1月1日時点での地価を3月下旬ころに公示し、基準地価は毎年7月1日時点での地価を9月下旬ころに公示しています。
どちらも、行政が依頼した不動産鑑定士により毎年評価され、透明性が高く時価に近い指標です。
ただし、あくまで代表地点の価格のため、地形など他の要因をどこまで考慮して実際の不動産価格を決定するかは、難しいところです。
路線価
路線価は、国税庁から発表される道路に面する土地の平米単価です。公示価格の80％くらいを目安とされる金額で、相続税や贈与税を計算する際に使用されます。
毎年1月1日時点での価格が7月に発表され、路線価図を見れば多くの土地の平米単価を調べられるのです。
路線価が出ていない地域もあり、道路に面していない土地・複雑な形の土地の計算は難しいといった問題点があります。
固定資産税評価額
各市町村（東京23区は都）は、固定資産税などの税金を計算する基準となる不動産の金額を、固定資産税評価額として定めています。
土地については公示価格の70％くらいを目安とするとされており、建物を含めた各不動産に価格が付されるため、明確で誰にでもわかりやすい指標です。
時価より安い金額で評価されている点や、原則として3年に一度の更新であるため、最新の時価を反映しにくい問題があります。
時価とは。時価の調べ方
不動産が実際売れる金額・売れそうな金額を時価と呼びますが、時価を調べるのによく使われる方法を紹介します。
不動産情報ライブラリの利用
国土交通省は、円滑な不動産取引を促進するために、取引の際に参考となる情報（価格・周辺施設など）を公表しています。
相続する不動産の近隣の物件が直近いくらで取引されているか調べられるため、時価の算定の参考となるでしょう。
不動産業者の査定の利用
不動産業者は、不動産を売る場合にいくらで売れそうか無料で査定してくれるので、参考価格として利用可能です。業者によって金額の異なるケースがあるため、複数の業者に依頼するのもよいでしょう。
不動産業者は実際に売れる価格より高い金額で査定を出す可能性があります。他社よりも高い金額で査定し、売却の際は自社を利用してほしい心理が働くからです。
高い査定金額を鵜呑みにしてしまうと、トラブルになるリスクがある点に注意しましょう。
固定資産税評価額から割り戻しをする方法もある
固定資産税評価額とは、固定資産税評価額を0.7で割り戻して、時価に近い金額を得ようとする手法です。たとえば、固定資産税評価額が700万円の土地であれば、700万÷0.7で1000万円がその土地の時価だと考えるのです。
相続人全員が納得するために有効な手段のひとつであり。相続の実務では、不動産の価格を決める際に、固定資産税評価額を利用するケースも多いのです。
固定資産税評価額はマンションや共同住宅などを含め、ほぼすべての不動産に対して明確な金額が付されているためわかりやすく、平米単価からの面倒な計算や調整が不要になります。
ただし、都市部の土地の固定資産税評価額では、時価の70％程度ではかなり安めの金額である場合が多いため、注意が必要です。割り戻し計算をして調整する方法もよく使われます。
不動産を含む遺産分割でとくにトラブルになりやすいケース
遺産分割協議では、不動産の価格合意について、常に問題が生じるわけではありません。
たとえば、不動産を売却して実際に売れた金額で割合的に分配するケースでは、不動産の価格についての相続人間での厳密な合意が不要であり、あまり問題とならないのです。
トラブルになりやすいケースとして、いくつか例を挙げてみましょう。
代償分割の際にトラブルになりやすい
不動産の評価額で揉める代表的場面が、代償分割を行うケースです。
代償分割とは、不動産を相続人のひとりが相続する代わりに、代償金を他の相続人に渡して補償・清算する遺産分割の方法のひとつです。
代償分割の場面では、不動産価格の高低が不動産を相続しない他の相続人に渡す金額の高低に直結します。
不動産を相続する人は低い価格での合意を求め、代償金を受け取る人は高い価格での合意を求めて争いとなりやすいのです。
収益物件の評価で揉めやすい
遺産不動産の中に収益物件がある場合には、価格の算定が難しくトラブルとなるケースも多々あります。
収益物件とは、所有者が自ら利用するのではなく、第三者へ貸して賃料を得る目的で所有している不動産です。収益物件の価値は、不動産が将来生み出すであろう収益の大きさによって現在の不動産価格を評価すべき場合があります。
公的価格や一般の居住用不動産の時価と、金額は大きく異なる場合があり、価格の合意に苦労が絶えないのです。
価値が高いとされる共同住宅やビルなどは、評価方法によって評価金額のブレが大きいのも、争いが起きやすい一因となるでしょう。このような場合、不動産鑑定士や不動産に強い弁護士に相談するのが良いでしょう。
予備知識として知っておきたい一般的な不動産の鑑定の手法
不動産の価格を鑑定する際には、次の三つの方法で総合的に判断するのが一般的です。
【1】原価法
価格を定めたい建物と同じ建物を、現在同じ土地に立てた場合の再調達にかかる原価を、建物の老朽化などの観点から減価修正し、中古物件の価格を定める手法。
【2】取引事例比較法
近隣の類似する取引事例を多く集め、時間や事情による修正をして、適正な価格を定める手法。
【3】収益還元法
不動産が将来生み出すであろう収入から経費などを除いて得られる収益の大きさによって現在の不動産価格を算定する手法。収益物件の価格を定める場合に有効となる。
遺産分割の際に、不動産価格の合意は慎重に
遺産分割の際に不動産の価格について合意する場面、とくに代償分割の場面では、慎重に判断してください。
固定資産税評価額を使った低い金額での合意や、不動産業者が高めに出した査定金額での合意により、相続人の一部の方が将来後悔する可能性もあるのです。
不動産は価値が高く、高く評価するか低く評価するかで差が大きいのも、慎重に判断すべき理由となります。
不動産の評価に不安がある場合や、争いになりそうな場合などは、まずは知識が豊富な専門家にご相談ください。
