リースバックは円滑な遺産相続の実現に役立つ可能性のあるサービス

人はいつか亡くなり、悲しみに暮れる間もなく相続が発生します。とくに遺産に不動産が含まれる場合には、トラブルの発生に注意しましょう。
不動産は簡単には分割できず、売却しようにも時間や手間がかかりますし、一部の相続人が住んで利用し続けたいケースも多いため、処分方法の決定が難しくなりやすいのです。

同時に、とりあえず不動産を複数の相続人で共有としておくのは、将来のリスクが高く避けたいところ…不動産をどうするか相続人間でスムーズに決めるには、工夫が必要となるケースが多いと言えるでしょう。
円滑な遺産相続の実現に役立つ可能性のあるサービスのひとつが、これから紹介するリースバックです。

そもそもリースバックとは

リースバックは、「セール（売る）・アンド・リース　バック（借り戻す）」が短く呼ばれるようになった言葉で、文字通り不動産を売って、借り戻す取引方法を指します。
不動産を売却すると同時に、売却する相手とその不動産について賃貸借契約を結ぶことで、利用を続けながらの売却＝現金化を実現するサービスです。
リースバックの手法は、法人の資金調達や決算対策の目的で古くから使われてきました。
近年では、多様なライフスタイルの実現手段として、個人でもリースバック契約を結ぶ方が増えています。自宅を所有している状態で、大きな額の資金が必要な際の対策方法として、広まってきているのです。

日本では、不動産の相続が問題になりやすい

日本では、長期間の住宅ローンを組んででもマイホームを持ちたいとの価値観が根強く、多くの方がローンで不動産を購入しました。
長期間のローンを組むと、現金や預貯金が手元にあまりなく、高い価値の不動産を所有している状態におちいりやすくなります。つまり、相続の際に自宅が遺産価値の大部分を占めるケースは少なくありません。
そして、ひとつの不動産が価値の大部分を占めるケースでは、不動産は現金化・分割しにくいなどの理由から、遺産の分割で揉めてしまう大きな要因になってしまうのです。

リースバックによる現金化で遺産分割や相続対策に役立つ可能性

リースバックは、公平な相続を実現する有効な手段のひとつとなりえます。
複数の相続人がいる際に、不動産に住みたい一部の相続人の所有にしてしまうと、不公平が生じて問題が発生する場合もあります。
そこで、住みたい相続人が賃貸の形で元々の住まいにそのまま住めるニーズを満たしつつ、不動産を素早く売却して現金化するリースバックを利用すれば、現金を分配して公平に遺産を分割できるのです。
また、生前にリースバック契約を利用して現金化しておき、後の遺産分割で揉め事にならないよう対策しておく方法もあります。現金を消費したり、相続税を支払う納税資金として準備しておけば、相続税対策として有効な場合もあるでしょう。

リースバックはデメリットも大きく、慎重に判断すべき

リースバックは、住み続けながら不動産を現金化できる大きなメリットがあります。
しかし、金銭的に損をする可能性やデメリットがあるのも確認しておくべきです。
メリット・デメリット双方をしっかり理解し、利用するかどうか慎重に検討・判断するのが重要です。
リースバック契約をめぐるトラブルも少なくないため、国土交通省が「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、安易に契約しないように呼びかけています。

参照：「住宅のリースバックに関するガイドブック」／国土交通省

リースバックの具体的なメリットとは

遺産相続の解決策として検討したい方のために、リースバックのメリットをより具体的に解説していきます。

引っ越しせずに住み続けられる

いま住んでいる不動産から引っ越さず、ずっと住み続けたい希望が強い人にとっては、非常に大きなメリットです。
「病院や学校、ペットの環境を変えられない」「賃貸物件が少ない地域である」「売却を知られたくない」など、引っ越ししたくない事情は、挙げたらきりがないでしょう。
住み続けつつ現金化できる点は、最大のメリットと言えます。

現金化が早く、お金の使い道が自由

リースバック契約の相手方（買主・貸主）は基本的には不動産業者です。
売却金額や家賃がどれくらいになるかすぐに試算してもらえますし、定型的で迅速な契約・現金化が可能なのは大きなメリットになるでしょう。
融資を受ける場合のように、お金の使い道に制限がかからないのもよい点です。

利用者の条件・制限が少ない

不動産の現金化には、担保を利用して融資を受ける方法もあります。しかし、不動産担保ローンを組む際は、年収・年齢・担保価値の制限がネックになる場合もあるのです。
リースバックにも、意思能力がない場合や、不動産の価値に合わない多額のローンが残っている場合には利用できないケースも、もちろんあります。
しかし、基本的には条件や制限は少ないため、利用可能なケースが多いのはメリットです。

契約によっては再度購入して所有できる場合がある

リースバック契約の内容によっては、将来不動産を再度買い戻す計画が立てられます。
再売買の予約契約などを結び、条件を満たせば最終的にまた所有できるサービスを、オプションとしている業者も多いのです。
将来また所有する可能性を残しつつ、現金化できる選択肢を検討できる余地があります。

リースバックの具体的なデメリットや注意点とは

魅力的なメリットの多いリースバックですが、安易な契約には注意が必要です。デメリットになりうる点を、しっかり押さえておく必要があります。

損をする可能性がある点に注意

リースバックでの売却金額は、普通に不動産を売りに出した場合よりも低額になってしまうケースが見られます。
さらに家賃も相場並みか高い場合があり、たとえば一軒家の場合は家賃相場があまり明確でないため、高く設定されるリスクがあります。
また、再売買で買い戻す場合の買取金額も、売った金額より高い金額になるのはリースバック業者の利益を守るために仕方のない部分はあるでしょう。
金銭的損失をどれだけ受け入れるか判断するには、契約をする前に、所有する不動産の適正価格についてしっかり確認しておくのが大切です。

所有者でなくなり、より不安定な立場になる点に注意

不動産を売却すれば所有権は失われ、あくまで賃借人の立場になるので、リフォームや改築はできなくなります。
将来、万が一家賃を払えなくなった場合は、賃貸借契約を解除され退去しなければならない可能性もあるのです。
また、再売買の予約契約などを締結していても、必ず買い戻せる保証があるわけではありません。たとえば買い戻す前に、リースバック業者が倒産してしまう可能性もないわけではないのです。
必ず子孫に残したい不動産の場合には、リースバックの利用は避けたほうが良いでしょう。

賃貸借契約の内容や起こりがちなトラブルに注意

リースバックで家を借りる際の賃貸借契約の内容には、トラブルになるケースも多いため、注意が必要です。契約書の内容をしっかり確認し、納得してから契約するようにしましょう。
とくに注意すべき点を3つ紹介します。

リースバック契約前の確認を徹底し、慎重に判断しよう

相続問題で「済み続けたいが現金も必要」である問題を解決する手段として、リースバックはメリットも多い解決策ですが、注意すべき点も多いのは無視できません。
後悔しないために、リースバックを利用する際は「所有不動産の適正価格を調べる」「複数の業者に見積を依頼する」「賃貸借契約書など、各契約書の内容を詳細に確認する」作業を徹底しましょう。
とくに契約書の内容を精査して将来のトラブルを予防するには、専門的な知識が必要です。
信頼できる業者の紹介も可能ですので、リースバック契約前に、法律の専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。