【2024年4月〜】不動産相続の「相続登記（名義変更）」が義務化

これまで相続登記（不動産の名義変更）は任意とされていましたが、2024年4月1日から法律上の義務となりました。
相続登記が長年放置されると、相続人が増え続け、権利関係が複雑化し、不動産の売却や活用が困難になるという社会的問題が生じていました。こうした背景から、不動産の所有関係を明確にするため、相続登記の義務化が導入されたのです。
期限内に手続きを行わない場合、過料（行政上の罰則）が科される可能性があるため、相続が発生したら早めに対応を検討することが重要です。

相続登記の義務化とは？

2024年4月1日以降に相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を「知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。
 
また、2024年4月1日より前に亡くなった方の不動産についても、名義変更が未了の場合は、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍・住民票、遺産分割協議書など、多くの書類が必要になります。
そのため、実務上は司法書士に依頼して手続きを進めるケースが一般的です。

なぜ義務化されたのか

相続登記が義務化された最大の背景には、相続登記が行われないまま放置された不動産が全国的に増加し、「所有者不明土地」が深刻な社会問題となっていたことがあります。

相続が発生しても登記がされないまま年月が経過すると、相続人がさらに死亡し、相続人の数が増え続けます。その結果、誰が所有者なのか分からない、あるいは分かっていても連絡が取れない土地が多数発生してきました。
 
所有者不明土地が増えると、
・雑草や老朽化による周辺環境の悪化
・災害時の復旧や防災対策の遅れ
・道路整備や公共施設整備など公共事業の妨げ
・民間による土地活用や売却ができない
といった問題が生じます。
 
これまで相続登記は任意とされていたため、「面倒」「費用がかかる」「揉めているから後回し」といった理由で放置されがちでした。しかし、こうした状況を放置すれば社会全体に不利益が及ぶことから、国として不動産の権利関係を明確にする必要があると判断し、相続登記の義務化に踏み切ったのです。

登記しない場合のペナルティ

正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。
この義務は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に相続した不動産で未登記のものも対象となります。

不動産相続が発生したら？手続きの全体像とタイムスケジュール

不動産相続には期限を定められた手続きが多く、迅速な対応をするために確認しておきましょう。

 
＜相続手続きの流れ＞

相続税はかかる？不動産評価額の計算方法と税金対策

「実家を相続したら相続税はかかるのだろうか」と不安に感じる方は少なくありません。
相続税はすべての相続に課税されるわけではありませんが、遺産の総額、特に評価額が大きくなりやすい不動産の評価額によっては課税対象となる可能性があります。

相続税評価額の計算方法

不動産の相続税評価額は、実際の売買価格（時価）ではなく、相続税法上の評価額を基準に算出されます。評価方法は、土地と建物で異なるため、それぞれ確認しておきましょう。

土地（建物が建てられている・建物の敷地用に利用できる宅地）

土地の相続税評価額は、原則として「路線価方式」により算定されます。
路線価とは、道路に面する土地1平方メートルあたりの評価額で、国税庁が毎年定めています。
路線価は、毎年1月1日時点の価格を基準として算定され、同年7月頃に公表されます。
相続税評価額は、この路線価に土地の面積を乗じ、必要に応じて形状や利用状況による補正を行って計算します。
なお、路線価が設定されていない地域では、「倍率方式」により固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価されます。

建物（家屋）

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額とされています。
固定資産税評価額は、毎年春頃に自治体から送付される固定資産税課税明細書で確認できるほか、市区町村役場で発行される固定資産税評価証明書でも確認できます。築年数や実際の市場価格とは必ずしも一致しない点に注意が必要です。
 
なお、マンションは区分所有権の価額（住戸部分）に敷地利用権の価額も加えて計算する必要があります。敷地利用権及び区分所有権の価額について、令和６年以前は、マンションの敷地全体の評価額を持分割合で按分する方法で評価されていましたが、令和6年以降に発生する相続については、マンションの評価方法が見直され、敷地利用権および区分所有権の価額に一定の補正を加える評価方法が導入されています。これは、高層マンションなどで相続税評価額と実際の市場価格との乖離が大きくなっていた点を是正する目的で行われたものです。
 
関連記事：遺産分割における不動産の評価方法・価格の決め方とは？判断材料やトラブルになりやすいケースを解説

相続税の基礎控除と税金対策

相続税は、すべての相続に課税されるわけではありません。
遺産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を超えた場合にのみ、相続税が課税されます。そのため、まずは相続財産の全体像を把握し、基礎控除額を超えるかどうかを確認することが重要です。
 
基礎控除額を超えそうな場合でも、各種控除や特例を適切に利用することで、相続税の負担を大きく軽減できることがあります。代表的な制度が小規模宅地等の特例です。ただし、減額を受けられるかどうかは複雑な基準に基づいて判断されるため、その可否を正確に判断するには税理士等の税の専門家に相談すると良いでしょう。

相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わないときの対処法

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められています。しかし、不動産を含む相続では、期限までに遺産分割協議がまとまらないことも珍しくありません。

このような場合は、一旦「法定相続分で分割されたもの」と仮定して申告・納税を行う方法（いわゆる「未分割申告」）を取ります。実際に遺産を取得していなくても、相続財産の額によっては相続税を納付する必要があります。
 
その後、遺産分割が成立した場合、申告時より税額が多くなったときは「修正申告」、申告時より税額が少なくなったときは「更正の請求」を行うことができます。更正の請求は、遺産分割が成立したことを知った日から4か月以内に行う必要があり、この期限を過ぎると還付を受けられなくなる点に注意が必要です。
 
なお、未分割申告を行う場合、配偶者の税額軽減（配偶者控除）は原則として適用できません。配偶者控除とは、配偶者が取得した相続財産が1億6,000万円、または法定相続分のいずれか多い金額まで非課税となる制度です。
もっとも、例外として、申告期限後3年以内の分割見込書を提出した上で、申告期限から3年以内に遺産分割が成立した場合には、配偶者控除などの税額軽減が遡って適用されることができます。

相続税を申告した後で遺留分を支払った・受け取ったときの対処法

相続税の申告後に、遺留分侵害額請求を受けて支払った結果、結果的に相続によって取得した相続財産が減少することがあります。この場合、当初申告した相続税額は過大となるため、更正の請求によって払い過ぎた税金の還付を受けることができます。
 
更正の請求は、遺留分侵害額として支払う具体的な金額が確定した日から4か月以内に行う必要があります。一方で、遺留分侵害額請求によって新たに財産を取得した側は、修正申告を行うことができます。
修正申告自体は任意ですが、相手方が更正の請求を行い税金の還付を受けた場合には、取得した側が修正申告を行う必要があります。更正の請求によって還付した税額を、本来相続税を負担すべき人が負担する必要があるためです。

相続した不動産を売却したときの税金・税金対策

相続によって取得した不動産は、相続登記（名義変更）を行うことで売却が可能になります。ただし、不動産を売却して利益が出た場合、相続税とは別に「譲渡所得税」が課税される点に注意が必要です。相続によって取得した不動産であっても、売却によって利益が生じれば（売却金額が取得費を上回れば）、原則として譲渡所得税の対象となります。
 
相続した不動産の取得費は、被相続人がその不動産を取得した際の取得費を引き継ぐのが原則です。しかし、購入時の契約書などが見つからず、取得費が分からないケースも少なくありません。その場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算されますが、実際よりも取得費が低くなることが多く、結果として税負担が重くなる傾向があります。
 
こうした税負担を軽減する制度として、相続税の取得費加算の特例があります。この特例を利用すると、譲渡所得税を計算する際、相続税として納付した税額のうち一定金額を、不動産の取得費に加算することができます。この特例を利用するためには要件を満たす必要があるため、詳しくは専門家に相談しましょう。

不動産相続の3つの選択肢と具体的な遺産分割方法

不動産相続で最も悩ましいのが、どのように分けるか（分割・売却方法）という点です。
不動産は現金のように簡単に分けることができないため、分割方法の選択を誤ると、相続人間の不公平感や将来的なトラブルにつながるおそれがあります。
ここでは、不動産を公平に分けるために用いられる代表的な4つの遺産分割方法について、それぞれの特徴と注意点を解説します。

①現物分割

現物分割とは、「実家の土地・建物は長男が相続する」といったように、不動産そのものを特定の相続人が取得する方法です。複数の不動産がある場合には、Aの土地を長男、Bの土地を長女が相続する、といった分け方も考えられます。

 
＜現物分割のメリット・デメリット＞

②換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。
相続人全員が不動産を利用する予定がない場合や、公平性を重視したい場合に適しています。

 
＜換価分割のメリット・デメリット＞

③代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法です。実家等に住み続けたい相続人がいる場合や収益不動産を相続する場合などに多く用いられます。

 
＜代償分割のメリット・デメリット＞

④共有名義での相続

不動産を複数の相続人の共有名義で相続する方法もあります。ただし、共有状態は将来的なトラブルの原因となりやすく、原則として推奨されません。

 
＜共有名義の相続のメリット・デメリット＞

 
関連記事：相続不動産の査定・評価額で揉めたら弁護士へ！トラブル回避と円満な遺産分割を実現する方法

【弁護士へ相談】不動産相続が「トラブル」になったときの解決法

不動産は高額な財産であるうえ、家族関係や過去の感情が絡みやすいため、相続トラブルが深刻化しやすい分野です。当事者同士だけで話し合おうとすると、かえって関係が悪化し、解決が遠のいてしまうケースも少なくありません。

相続問題の中には、法律に基づいた手続きを取ることで解決できるものが多くあります。
トラブルが生じた場合は、相続の専門家である弁護士に相談し、適切な解決を目指しましょう。

ここでは、弁護士による代表的な解決方法を紹介します。

遺産分割協議がまとまらない場合の解決

不動産相続では、
「長男が実家を取得したまま、代償金を支払わない」
「相続人の人数が多く、関係性が薄くて連絡が取れない」
「評価額をめぐって意見が対立している」
といった理由から、遺産分割協議が進まないことがあります。
 
このような場合、弁護士が相続人の代理人として交渉を行います。
第三者である弁護士が法的観点から話し合いを進めることで、感情的な対立を避け、冷静な協議が可能となるケースも少なくありません。
それでも協議が整わない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停または審判を申し立てることになります。
 
遺産分割調停とは、家庭裁判所において、裁判官および中立的な立場の調停委員が相続人の間に入り、話し合いによる解決を目指す手続きです。調停でも合意に至らない場合は、遺産分割審判に移行し、裁判官がこれまでの経過や法律に基づいて、遺産の分割方法を決定します。

不公平な遺言書が見つかった場合の解決

遺言書が見つかった場合でも、その内容が必ずしもすべての相続人にとって公平とは限りません。たとえば、「全財産を長男に相続させる」といった遺言があった場合でも、一定の相続人には遺留分と呼ばれる最低限保障された取り分があります。

遺留分が侵害されている場合には、弁護士が代理人となり、遺留分侵害額請求を行います。請求金額の算定や交渉を適切に行うことで、法的に認められた権利を確保することが可能です。

相続の結果として発生した共有名義の不動産を売却したい場合の解決

不動産を共有名義で相続した場合、不動産全体の売却や活用には原則として共有者全員の同意が必要となります。しかし、共有者の一部が売却に反対し、話し合いが進まないケースも少なくありません。
このような場合、弁護士は共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に共有関係の解消を求めることができます。代償分割や競売による換価分割といった方法で最終的に共有物を分割します。

不動産相続の手続きとトラブルは、一人で悩まず専門家へ依頼を

相続登記は義務化され、不動産を相続したすべての方にとって、必ず対応しなければならない手続きとなりました。しかし実際には、「何から手を付ければよいか分からない」「相続人同士で話がまとまらない」といった理由から、手続きが進まずに悩まれている方も少なくありません。

不動産相続は、法律・税金・感情面が複雑に絡み合う問題です。一人で抱え込まず、早い段階で弁護士に相談することで、無用なトラブルを防ぎ、より良い解決につなげることができます。

京都で不動産の相続問題にお悩みなら山村忠夫弁護士事務所へ

不動産相続では、相続登記の義務化への対応だけでなく、遺産分割の方法、相続人間の利害調整、税務申告への対応など、多角的な検討が必要となります。

京都で不動産相続にお悩みの方は、ぜひ山村忠夫弁護士事務所へご相談ください。京都での不動産事情を踏まえた実務的な視点から、最適な解決策をご提案します。

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当事務所は、京都の不動産事情に精通し、遺産分割調停、遺留分侵害額請求、共有不動産の整理など、不動産が絡む難易度の高い相続紛争の解決実績を豊富に有しています。

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